Informações sobre o município de Pinhão-PR: População: 32.559 habitantes Domicílios: 10.344 domicílios ocupados (98% casas, 2% apartamentos) Renda: 59,6% possuem ocupação profissional Renda média: R$ 2.902,79/domicílio Informações sobre o distrito de Faxinal do Céu-PR: População: 5.748 habitantes (51% homens, 49% mulheres) Domicílios: 1.779 domicílios ocupados (99% casas, 1% apartamento) Renda média: R$ 3.220,06/domicílio Fonte: IBGE 2020 | Brain Inteligência Estratégica

A área total da Vila Residencial de Faxinal do Céu é de 467 hectares, somatória dos 20 lotes (transcrições e matrículas existentes). Destes, aproximadamente 260 hectares são recobertos por Floresta Secundária alterada, com aproximadamente 35 anos de desenvolvimento. Aproximadamente 113 hectares ocupados ou ocupáveis. Setorização:

Contém 48 edificações, construídas com painéis pré-fabricados, com 155 m² de área e destinadas atualmente a ocupação por empregados da Copel que trabalham na Usina Hidrelétrica Governador Bento Munhoz da Rocha Netto - UHE GBM ou em Faxinal do Céu. Todas as vias são de asfalto e todas as construções possuem iluminação, água e esgoto estruturadas, bem como paisagismo implantado. Nesta vila fica o Clube do Bosque, que possui uma área construída no bloco principal de aproximadamente 880 m², contendo salão, sauna, área de jogos, churrasqueira, além das quadras e piscinas externas. Este clube é administrado por empregados da Copel através de uma associação, denominada de Clube Recreativo de Foz do Areia – CREFOA. Ao lado do Clube do Bosque existe também uma churrasqueira construída em madeira com área de 54 5m² e anexo um “costelódromo” com 136 m². Casa - Vila A Clube do Bosque

Contém 185 edificações (sendo 80 residências de 106 m², construídas em madeira, 22 residências de 90 m² e 63 residências de 66 m², construídas em painéis que estão em condições de uso). Atualmente são destinadas à ocupação por parte de prestadores de serviços e cessionários do comércio. Por opção que ocorreu no passado, 02 residências de 106 m² da Vila B também são ocupadas por empregados da Copel. Todas as vias são de asfalto e todos as construções possuem iluminação, água e esgoto estruturadas, bem como paisagismo implantado. Nesta vila existe um ginásio de esportes com lanchonete e academia, totalizando 968m² de área construída. Conta também com um campo de futebol “Society”, todos administrados pelo CREFOA.

Possui 32 residências de alvenaria de 70 m², com 03 quartos e capacidade para 06 pessoas, e 168 chalés de 40 m², com 02 quartos e capacidade para 04 pessoas, destinadas para hospedagem dos participantes dos eventos realizados no CEFC, além de 02 alojamentos com 240 m² cada. Possui ainda o Auditório Jean Jaques Rousseau, com 1.800 m² e capacidade para 256 pessoas no anel interno e mais 06 salas para 92 pessoas cada; Auditório Rubens Corrêa, com 962 m² e capacidade para 520 pessoas; lavanderia com 235 m² e refeitório com 2.069 m² e capacidade para atendimento de até 1.000 pessoas simultaneamente.

Possui um mini shopping com 1.582 m², onde estão localizados 14 estabelecimentos comerciais que podem ser usados como lojas, mercado, lanchonete, cabeleireiro, caixa eletrônico de banco). Na área externa, estão instalados 12 pontos comerciais que também podem abrigar consultório médico, padaria, lojas, agência bancária, posto de medicamentos, escritório, totalizando uma área construída de 870 m². Nesta área estão também a rodoviária, área de informações, mini-mercado e uma central telefônica desativada.

Possui uma estrutura com 25 apartamentos (todos com TV, frigobar e aquecedor), cozinha, restaurante com capacidade de servir 70 refeições/dia, recepção, lavanderia, almoxarifado e sala de jogos, totalizando 1.728 m² de área construída. Possui ainda como extensão 3 alojamentos (totalizando 24 apartamentos) e a República do Lago, com 6 apartamentos. Os 25 apartamentos do hotel foram adaptados do antigo hospital, existente na época da construção da usina, construídos em painéis. Conta, ainda, com 04 casas de visitas, adaptadas das casas da Vila A, de 155 m². Anexo a hospedaria se encontra um centro de treinamentos, com 168m², utilizado para reuniões e capacidade para 40 pessoas.

Possui área construída de 580 m² para atendimento médico-ambulatorial. Foi utilizado até abril/2021 para atendimento aos empregados da Copel, moradores da vila residencial e comunidades circunvizinhas.

O prédio principal possui uma área de 396 m², onde ficam os escritórios da área administrativa da Vila de Faxinal do Céu. Neste ambiente, encontram-se as áreas de manutenção civil, manutenção de áreas verdes, serviço comunitário, recepção, escritório da gerência e depósitos. Esta estrutura também é compartilhada por outras áreas da Copel que possuem empregados lotados na vila residencial: área fundiária e administrativa geral.

Área destinada para abrigar os veículos da frota, utilizados na Vila e Usina. Possui escritórios, abrigo e oficina mecânica (mobiliados), com área construída total de 350 m² e garagem de 420 m².

Ocupa uma área de 435 m² (mobiliado) e é utilizada para a realização de manutenção em móveis e preparação de material para as reformas nas edificações da vila residencial. No fundo possui cobertura de 231 m².

Uma área de 4.772,89 m² é compartilhada entre as duas escolas: Escola Municipal Cipriano de Paula (ensino fundamental) e Colégio Estadual Júlio Moreira (ensino médio). A edificação é constituída de 18 salas de aula, laboratórios de ciências e informática, sala de vídeo, sala de arte, administração, cantina, biblioteca e quadra de esportes, além de ginásio de esportes com uma área de 410 m². A Escola Municipal Cipriano de Paula e o Colégio Estadual Júlio Moreira possuem juntos em torno de 600 alunos matriculados.

A igreja possui uma área construída de 155 m². Ao lado fica um pavilhão com área de 175 m², que possui salão, cozinha e banheiros.

A Estação de Tratamento de Água e de Esgoto é operada pela Sanepar. Supre toda a demanda de água potável e de todos os resíduos gerados da vila residencial. A capacidade de produção é de 48.000 litros de água tratada por hora. O local de captação da água está localizado a 11 km da Vila e segue por canalização até aí, também sob responsabilidade da Sanepar.

Este local ocupa uma área de 235.000 m², sendo 140.000 m² de manejo intensivo do paisagismo, com diversas espécies nativas e exóticas, espelhos d’água e lagos. Possui também um centro de recepção com 159 m² e um centro de visitantes e escritório com 222 m² (mobiliado) bem como duas residências, sendo uma com 106 m² e outra com 90 m². Visitação aproximada de 15 mil pessoas/ano.

Viveiro de produção de mudas de espécies nativas da Floresta Ombrófila Mista – Floresta típica dos planaltos frios paranaenses e de espécies exóticas para paisagismo, como azaléias e coníferas do hemisfério norte. Está fisicamente separado do Jardim Botânico, localizado a 1,5 km dele. Capacidade de produção de mudas anual: • 100 mil mudas de pequeno porte; • 1 mil mudas de arborização urbana.

Localizado a 9,6 km da Vila Residencial de Faxinal do Céu encontra-se o Aeródromo da UHE Gov. Bento Munhoz da Rocha Netto. É uma pista asfaltada, com 1600 metros de comprimento e 25 metros de largura. Somente a área cercada soma 19,67 hectares. A única edificação no local é um hall de acolhimento, que tem área de 110 m².

Resumo das benfeitorias: Casas, chalés e apartamentos: Áreas sociais: Infraestrutura: Área edificável:

Infraestrutura Um dos pontos centrais de atratividade da área é a prévia existência de uma infraestrutura bastante consolidada para fins de desenvolvimento urbano, contando como grandes atrativos: •Qualidade dos acessos viários e das vias internas com asfalto de alta qualidade; •Tratamento de água e esgoto (próprios e inseridos internamente); •Infraestrutura de energia e rede de internet e comunicação; •Demarcação de quadras e perímetros de lotes existentes, bem como facilidade de demarcação de lotes futuros prováveis; •Equipamentos de uso comum gerais, como quadras de esporte, clube, auditórios e demais áreas construídas. Licenciamento prévio da área Junto com a infraestrutura, o maior atrativo para venda é justamente o fato de toda esta área já estar licenciada, isto é, permite imediata ocupação, sem riscos ambientais de licenciamento e de caracterização da área para desenvolvimento urbano, por já ser uma área consolidada. Além disso, mesmo para casos de futura contestação, a área mantém ampla cobertura verde preservada (como uma APP), bem como vastas possibilidade de compensação e mitigação desse tipo de risco. Existem algumas questões específicas, que não são exatamente concernentes ao licenciamento ambiental, porém referente às regulações territoriais e fundiárias que podem ser bastante controversas e precisam ser tratadas em uma perspectiva de venda. De qualquer forma, o simples fato de área permitir imediata ocupação, isto é, possibilidade rápida de geração de retornos a torna atrativa. Beleza natural e jardim botânico A beleza natural, bastante notória e documentada inclusive em registros de visitantes, é o maior atrativo da região, considerado como o grande “ativo” da área. Isso significa que, a simples existência de um cuidadoso paisagismo, de lenta maturação, somando-se à impactante formação do Jardim Botânico, tornam a área “não copiável”, ou não reprodutível em curto prazo; isto é, aquele que adquirir a área, levará junto ativos de beleza natural de muito rara comparação, podendo tornar a mesma seguramente um dos pontos de maior atratividade para seu desenvolvimento urbano. Áreas edificadas Conquanto a qualidade das construções seja bastante aquém daquilo que pode se considerar um empreendimento urbano moderno (de qualquer tipo), voltados para classes médias e altas, pode-se entender necessário em maior ou menor grau um retrofit por parte dos adquirentes. De todo modo, é fato que a infraestrutura de moradias existentes garante uma base mínima de ocupação. É possível admitir que os custos de melhorias e adaptações domiciliares serão menores quando comparados a uma construção totalmente nova. O próprio fato de várias das casas manterem um certo “ar rural”, pode mesmo ensejar menores intervenções e apreciações particulares de recuperação das mesmas ao invés de total modificação das casas. Porém, como tais questões, muito concernentes a tipos de públicos e posicionamento de empreendimento, são bastante subjetivas e dificilmente controláveis. Como ponto forte ressalta-se a base construtiva sobre a qual assentam as residências – que ensejará maior ou menor intervenção conforme os objetivos da nova ocupação. Aeródromo Ainda que os usos possam ser menores do que o desejável, a existência de um aeródromo licenciado de grande capacidade permite a ampliação dos usos potenciais da área e mesmo a redução de distâncias de atendimento. Há empreendimentos imobiliários inclusive em que o condomínio faz-se ao redor de um aeródromo. Além disso, nos casos de hospedagem e hotelaria, trata-se de um atrativo igualmente interessante. E, mesmo que se considere o não interesse da área por parte dos novos adquirentes, é fácil demonstrar a viabilidade operacional do mesmo, seja com receitas de locação (e baixíssimo custo de manutenção), seja com a própria venda para interessados privados, visto que o custo estimado da área é baixo comparativamente em relação à aquisição do todo. Assim, este tipo de ativo pode ser um potencializador por já ser de alta qualidade e licenciado – o que amplia o escopo de captação potencial de investidores. Tamanho de áreas edificáveis Outro ponto forte bastante significativo é a existência de importante área edificável, conforme estimativa dada pelo quadro abaixo: Embora estes valores ainda sejam sujeitos à aferição, é bastante notória a assim chamada “área desmatada” isto é, área de campos limpos, dentro do contexto do núcleo central de Faxinal, o que permite a utilização potencial para os mais diversos fins. Justamente será a partir desse quadro de áreas que os empreendedores potenciais poderão realizar suas simulações de resultado, permitindo avaliar usos diversos. Áreas de cultivo ou extrativismo A área possui também possibilidade de cultivo agroecológico em escala limitada, bem como extrativismo de erva-mate natural. Dentro de um conceito de manejo sustentável da propriedade, é compreensível que receitas decorrentes dessa atividade permitam reduzir o potencial déficit de manutenção da área, isto é, permitam geração de renda para custeio operacional básico. Trata-se evidentemente não de uma atividade principal de destinação, mas de uma possibilidade marginal de rendimento, o que pode ser interessante como complemento de receita e mesmo, no limite, como agregação de valor para usos exclusivos dos novos adquirentes. "Branding" da região Embora Faxinal não seja conhecida nacionalmente, por exemplo como Gramado, o distrito é bastante conhecido no contexto Paranaense, além dentre a “família Copel”. Tal fato decorre da larga exploração da área como universidade do professor, mediante as parcerias com Governo do Estado, além de eventos corporativos e jogos da COPEL. Isso permitiu não só a vivência de diversas pessoas, mas mesmo a propagação do nome em mídias espontâneas gerais. A região também é local de eventos tais como casamentos e demais usos festivos, o que agrega seguramente um posicionamento de marca como um local muito bonito e aprazível. Uso consolidado e experiência ocupacional O fato da área já ter sido longamente e intensamente ocupada é uma “prova” de sua capacidade de acomodação populacional, isto é, um teste de stress da ocupação. Igualmente o forte uso pregresso da área para eventos de caráter educacional ou corporativo indicam uma possibilidade de uso já testada e bem resolvida, sugerindo um tipo de ocupante com características similares, como por exemplo uma fundação educacional, ou mesmo um player do setor de hospitalidade. Nesse sentido, especificamente o teatro Rubens Correa, refeitório e Auditório Rousseau, além de estruturas de apoio adicionais, permitem uma infraestrutura de alta qualidade para esse tipo de proposição. Fonte: Estudo de Vocação Imobiliária (Brain Inteligência Estratégica).

Turismo ecológico, de natureza e aventura: apelos de sustentabilidade É bastante claro o crescimento de turismo ecológico, de aventura e de natureza, motivados pela cada vez mais ampla urbanização e distanciamento de áreas verdes e naturais. Nesse sentido, o distrito de Faxinal goza de inequívocos atrativos, não sendo o menor deles a inclassificável beleza de seu paisagismo e do próprio jardim botânico. Pode-se converter, sem grande dificuldade, todo o distrito em um ponto de “encantamento natural” mobilizador desse tipo de turismo. Agregue-se a isso os apelos de sustentabilidade, de conservação, e de agroecologia e é possível aproveitar essa tendência com pouco esforço de comunicação. Acresça-se a isso a própria usina e seu lago como potenciais de visitação, mais ainda se existir a possibilidade de passeios de barco, pescaria e demais amenidades similares. O próprio setor de eventos corporativos pode se aproveitar disso. Busca de segunda moradia e demanda por moradias horizontais: apelo de qualidade de vida É também claro o potencial da área para aproveitar a forte tendência do crescimento de busca por segunda moradia, de opções de lazer, sejam próprias ou alugadas, fixas ou temporárias, como forma de escapismo e fruição social. A possibilidade de trabalho total ou parcial em home office permitiu a ampliação do uso potencial desses centros interioranos. A isso acresça-se a alta liquidez das rendas médias altas em busca de destinação, encontrando no ativo horizontal uma opção de fruição e de investimento e tem-se explicada a movimentação que o setor vem recebendo e deve continuar a receber. Envelhecimento da população As localidades mais isoladas, com menor estresse urbano, são bastante procuradas pelos ciclos etários mais maduros. Como há um natural envelhecimento da população, localidades com o perfil de Faxinal podem ser potencialmente interessantes para essa parte da população, que vem tendo alta longevidade com renda. Turismo de frio e turismo rural Existe uma procura por um turismo de frio e um turismo “rural”, como se pode observar pelos “cases” de sucesso de Gramado e Campos de Jordão. Obviamente o caso dessas cidades é fruto de longo amadurecimento do trade e do setor público dessas localidades, mas nada obsta que Faxinal possa aproveitar-se desse tipo de turismo de frio e turismo rural, como o fazem hotéis fazendas, hotéis de vinícolas e demais casos assemelhados. Desvalorização da moeda A depreciação do Real face ao Dólar torna extremamente barata a aquisição da área em termos de moeda estrangeira, sendo talvez percebida como uma compra de oportunidade, de risco baixo, por preço relativo baixo. Fonte: Estudo de Vocação Imobiliária (Brain Inteligência Estratégica)

Segunda moradia Um caso claro de oportunidade é a venda de lotes ou casas em condomínio fechado com ótima infraestrutura. Trata-se de um mercado “consolidado”, com preços avaliáveis e comparáveis e com indicadores de performance que permitem avaliar se o retorno do investimento é compensatório. A vantagem para o adquirente é que o retorno pode ocorrer em curto prazo, pois trata-se de valores brutos vendidos (VGV) gerando margem bruta sobre o total investido. A vantagem dessa opção é a pulverização de potenciais players, ou seja, há diversos empreendedores, nacionais e estaduais, que teriam facilidade em avaliação da área. O ponto crítico é que tais áreas normalmente não são compradas em dinheiro, mas em permuta física ou financeira – por outro lado há toda infraestrutura e o licenciamento já existentes, devendo essas serem as considerações de viabilidade da urbanizadora que tornariam a compra possivelmente vantajosa. Multipropriedade A multipropriedade é a forma de hotelaria baseada na venda de frações de propriedade de um ativo, garantindo o uso por uma ou duas semanas ao ano, e permitindo ainda o uso por troca em esquemas de intercâmbio. Trata-se de modalidade de alto crescimento no Brasil, e tem como grande vantagem gerar VGVs de altíssimo valor, com amortização rápida dos investimentos. Pelo fato de a fração ser “barata” permite a captura de um público muito amplo, o que torna mais fácil a captura de público potencial. Por outro lado, esse tipo de projeto é muito dependente de uma venda agressiva e de grande fluxo de turistas, através das salas de vendas (no local ou em regiões com sinergia de perfil de turistas) para ser feita a captação do comprador – fatores que a cidade não tem – o que torna mais árduo e problemático o esforço comercial. Hotelaria tradicional, de eventos corporativa e SPA Essa é a “atividade natural” da região, posto que exatamente era o que se fazia no período de uso compartilhado com o Governo no Estado. Naturalmente, no caso de uma hotelaria tradicional, de eventos, corporativa, e de SPA, muitos investimentos de melhoria dos ativos precisariam ser feitos e, mais do que isso, forte esforço promocional seria exigido do promotor da área. Vale ressaltar que nesse caso, o retorno do investimento, se houver, será em maior prazo, o que exige um tipo de operador não trivial. Senior living Uma possibilidade que pode se fazer oportuna é a conversão de toda a propriedade em Senior Living, isto é, em comunidade voltada para terceira idade, com operadores específicos especializados. Trata-se de segmento novo no Brasil, mas já com players internacionais de grande porte, o que pode favorecer a aquisição. Naturalmente, melhorias serão exigíveis, porém em menor escala que nas outras possibilidades. Tal modalidade não implica venda de registros individuais, mas, assim como um hotel, é a cobrança pelos serviços, como taxas locatícias e de serviços gerais. Nesse caso, por óbvio, os moradores constituiriam uma comunidade de residentes, que pagariam pela estadia, segmentando-se os mesmos para as rendas médias e altas; há elevada demanda potencial, porém para que essa opção se viabilize, será necessário operação altamente especializada. O retorno é de longo prazo, porém permite em geral margens maiores e ainda a colocação do ativo a posteriori em fundos de investimento. Além disso, a ocupação, isto é, a geração de receitas, pode ser feita com menores custos de adaptação e de forma rápida e gradual. Como ponto negativo está a distância das famílias emissoras de renda mais alta e o frio da região, percebido como aspecto negativo para este tipo de público.

Multipropriedade imobiliária A multipropriedade imobiliária está atrelada ao conceito de time sharing, onde a propriedade é compartilhada, não por frações de terra, mas por frações de tempo. Apesar de esta prática ser utilizada no Brasil há algum tempo, o conceito foi incorporado no direito civil apenas em 2018, com a Lei nº 13.777/2018, onde consta que ‘cada um dos proprietários de um mesmo imóvel é titular de uma fração de tempo, à qual corresponde a faculdade de uso e gozo, com exclusividade, da totalidade do imóvel, a ser exercida pelos proprietários de forma alternada’. Esta modalidade está em crescimento no país: de acordo com a ADIT Brasil, a multipropriedade atingiu a marca de 110 projetos no Brasil em 2020, estando presente em 60 cidades e 16 estados em 2020. Em 2021, chegou-se a 128 empreendimentos, segundo o Cenário de Desenvolvimento de Multipropriedades no Brasil 2021. Ainda de acordo com este estudo, o valor global de vendas (VGV) nacional de imóveis de posse compartilhada foi de R$ 16,3 bilhões em 2018, R$ 22,3 bilhões em 2019, R$ 24,1 bilhões em 2020, e cresceu em torno de 17% em 2021, totalizando R$ 28,3 bilhões. Senior living Acessibilidade e senso de comunidade são os dois aspectos primordiais para um senior living, diretamente relacionados ao conceito de “Aging in Place”. Proporcionar um ambiente que garanta a segurança e independência aos moradores, respeitando suas limitações, para este tipo de negócio é primordial. Oferece ainda, os serviços que facilitam o dia a dia do idoso. É um mercado aquecido nos Estados Unidos, e no Brasil já temos alguns players em ação. A seguir serão apresentados alguns cases brasileiros. Existem aproximadamente 23.350 comunidades de Senior Housing e Nursing Care (com uma média de 25 ou mais leitos) nos Estados Unidos, representando um total de 3,01 milhões de leitos gerenciados profissionalmente no país. O valor total projetado em 2018 é de US$ 475,1 bilhões. O valor atual estimado é mais que o dobro do valor reportado em 2009 (US$ 222,8 bilhões). A absorção de nova oferta de Senior Housing permanece saudável e a taxa de ocupação nesse segmento tem sido relativamente consistente e nunca esteve significativamente abaixo de 90% – mesmo durante a recessão econômica de 2008.

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